Обзор: насколько доступны ипотеки в Чехии

Программа Ownest составила Индекс доступности собственного жилья для молодых чехов. Он показал, например, что медсестра, учитель и врач с пятилетним стажем уже не могут позволить себе среднюю квартиру площадью 65 квадратных метров в Праге или Брно. Представляем подробный анализ.

Руководитель программы Ownest Мартин Мачала отметил, что недоступность жилья, выраженная соотношением дохода к цене квартиры, в Чехии ухудшается с 2012 года. Десятью годами позже она достигла максимума.

Исчезающая мечта о собственном доме в основном связана с небольшим количеством новых квартир и очень долгим процессом получения разрешений на строительство зданий в Чешской Республике.

Таким образом цены на жилье растут быстрее, чем доходы домохозяйств.

добавляет Мартин Мачала

Согласно анализу, цены выросли настолько (особенно в крупных городах), что для обычного домохозяйства стало практически невозможно финансировать недвижимость с помощью ипотеки. Недоступности жилья также способствуют процентные ставки, которые выше тех, к которым жители Чехии привыкли в последние годы.

Поэтому, по словам Мачалы, арендуют жилье не только медсестры, учителя, пожарные или полицейские, о которых говорили в последние годы, но и начинающие врачи или юристы, которых нет высоких доходов или сбережений выше среднего.

В Праге для получения ипотеки на семейную квартиру площадью 65 метров требуется чистый доход более 81 000 крон, в Брно — более 63 000 крон. Это выше средней зарплаты даже в паре.

говорит Мартин Мачала

Такое требование со стороны ипотечного рынка может привести к исключению целого ряда позиций. Средняя заработная плата в четвертом квартале прошлого года превысила 43 000 Kč до вычета налогов, медианная — 37 000 Kč. Так, у ИТ-менеджера, менеджера проектов или юриста самые высокие шансы приобрести семейный дом. В Брно квартира доступна чуть большему количеству людей, имеющему доход, чем в Праге. Там квартира в 35 квадратных метров может быть доступна даже начинающему полицейскому или водителю. Однако квартиру большей площади уже не смогут себе позволить.

Заработная плата росла медленнее, чем все остальное

Чешская заработная плата отстает в гонке с ценами на недвижимость. Cогласно Real Index консалтинговой компании Deloitte, которая регулярно отслеживает цены на продаваемые квартиры в Чешской Республике, средняя цена за квадратный метр в конце прошлого года составляла около 93 000 Kč. В конце 2018 года она была чуть более 57 000 Kč. В то же время, за последние пять лет заработная плата не достигла такого высокого уровня.

По данным Чешского статистического управления, средняя заработная плата в 2018 году превысила 28 000 Kč, тогда как в прошлом году средний работник зарабатывал около 40 000 Kč до вычета налогов.

Кроме того, необходимо добавить более высокие проценты по ипотеке и более строгие условия, которые необходимо выполнить для получения кредита. Согласно Hypoindex, пять лет назад средняя процентная ставка на получение ипотечного кредита составляла 2,55 %, сейчас она составляет 6,27 %, и снижения не ожидается.

Данные компании Partners, показывают, что еще пять лет назад человек с зарплатой в 31 885 Kč (до вычета налогов) мог получить ипотечный кредит в размере 2 870 000 Kč по средней процентной ставке 2,55 %.

В этом году при зарплате до вычета налогов чуть выше 40 000 Kč и процентной ставке 6,36 %, получается 2 240 000 Kč. И этого достаточно, чтобы приобрести жилье только в некоторых регионах.

Зарплаты за последние годы значительно выросли, но даже при этом я вижу сдвиг в худшую сторону в доступности жилья. За последние 10-15 лет доходы значительно выросли, но цены на недвижимость росли несколько быстрее. Крупные города, особенно Прага и Брно, кажется, действительно перестают быть доступными. Города на Западе — не для простых людей, тем приходится уходить на периферию. Центр и расширенный центр предназначены для людей с более высокими доходами.

говорит вице-председатель Gepard Finance Дэвид Эйм

Профессии, вытесненные из крупных городов

Недоступность жилья в крупных городах имеет объяснение, однако общество должно за него доплачивать. Часто жилье не могут позволить себе представители профессий, необходимых для функционирования города. Кроме того, круг профессий, которым не по карману ипотека, продолжает расширяться, о чем свидетельствуют данные программы Ownest.

Люди, работающие в сфере здравоохранения или безопасности, не имеют доходов, чтобы позволить себе жилье в больших городах. Однако в то же время общество не может обойтись без их присутствия.

добавляет Дэвид Эйм

Люси Драсалова, ипотечный аналитик Sirius Finance, оценивает ситуацию более позитивно.

Я бы не сказала, что ипотеку могут получить только представители высокодоходных профессий. Например, в прошлом году я имела дело только с одним адвокатом. Как правило, мы имеем дело со стандартными профессиями, в том числе с учителями. Однако цены на недвижимость в Праге и Брно действительно чрезвычайно высоки.

признает Люси Драсалова

Однако в других регионах страны, по ее словам, шанс получить собственное жилье все же есть.

Ипотека в других локациях по-прежнему составляет около полутора миллионов. Для этого достаточно среднего дохода. Если бы мы говорили о всей стране, то ипотека в этом случае все еще доступна.

утверждает Люси Драсалова

По мнению опрошенных специалистов, причин для существенного удешевления недвижимости нет.

Были разговоры о том, что ставки начнут медленно снижаться. Парадоксально, но за последние две недели четыре банка, наоборот, повысили ставки. Я ожидаю стагнации ставок в этом году. Если и будет оживление, то где-то в конце года.

отмечает Люси Драсалова

Это не будет спад

Однако в некоторых регионах цены на недвижимость начали падать.

Я не думаю, что будет какой-то большой спад. Это не искусственно созданный пузырь на рынке недвижимости, который должен лопнуть.

заявляет Люси Драсалова

По ее словам, цены отразились, в том числе, на увеличении стоимости рабочей силы и материалов, необходимых для строительства.

В случае с материалами есть место для снижения цен. Но цена работ не будет снижаться. Поэтому я не вижу причин для существенного снижения цен.

утверждает она

В то же время она допускает незначительное снижение только в случае более старой недвижимости.

Даже Эйм ​​не ожидает, что ситуация изменится. Он не видит смысла снижать цены, а высокие ставки по ипотеке, по всей вероятности, так просто не исчезнут.

Если что-то и должно подешеветь, так это квартиры в многоквартирных домах в локациях, где интерес невысок. Другая недвижимость стала бы дешевле, если бы люди не могли платить по ипотечным кредитам и были вынуждены продавать свое жилье. Но признаков этого пока нет.

отмечает Дэвид Эйм

При этом он подчеркивает, что на большинство многоквартирных домов снижение цен не затронет.

Даже в панельных домах цены все равно будут такие, что, возможно, даже средний класс не сможет себе позволить это жилье. Жилья не хватает.

говорит Дэвид Эйм

Прага и Брно, вероятно, останутся наименее доступными.

Оба города — прекрасные места для жизни, и у большинства владельцев недвижимости в городе и его окрестностях нет особых причин снижать цену. В долгосрочной перспективе желающих больше, чем предлагаемых домов и квартир. Кроме того, достаточно посмотреть на Запад и цены на недвижимость в отдельных крупных городах — там собственное жилье тоже только для самых богатых.

отмечает Мартин Мачала