Анализ: текущая обстановка на рынке недвижимости в Праге и прогнозы на будущее

В третьем квартале в Праге было продано наименьшее количество новых квартир с 2011 года. Цены стагнируют.

Актуальные данные о рынке жилой недвижимости Праги представлены в рамках совместного анализа девелоперских компаний Central Group, Trigema и Skanska Residential.

Огромный спад на ипотечном рынке привел к тому, что застройщики в Праге продали только 550 квартир в третьем квартале этого года. Это минимум с 2011 года.

За первые три квартала этого года было продано 2 550 новых квартир, и, согласно текущим тенденциям, за весь год значение достигнет около 3 000.

По сравнению с прошлогодним рекордным годом, когда застройщики продали 7 450 новых квартир, это значительное падение.

В годовом исчислении продажи упали на 60 %, а в квартальном — на 43 %. Это самое большое падение за все время, в течение которого мы отслеживаем данные рынка жилья. Те, кто заинтересован в покупке через ипотеку, почти полностью исчезли с рынка.

Девелоперы называют текущее снижение продаж отложенным спросом и считают, что в следующем году интерес к покупке нового жилья повысится.

В основном это вызвано настроением в обществе. Люди откладывают покупку недвижимости не потому, что у них нет денег, а потому что они ждут, что произойдет. Политики говорят о страхе перед зимой, поэтому люди стараются умерить свои аппетиты и ждут прихода зимы.

Он ссылается на индекс потребительского доверия, который, по данным Чешского статистического управления, является самым низким с 2003 года.

По мнению Душана Куновского, владельца компании Central Group, более мягкое восстановление рынка может произойти уже весной следующего года. Но только более низкая ипотечная ставка вызовет фундаментальный рост спроса.

Мы ожидаем, что ставки вернутся к трехпроцентному уровню в 2024 году.

По его словам, предложение существенно не увеличится из-за отложенного спроса — девелоперам нет смысла размещать новые крупные проекты на замороженном рынке и ждать с ними до того времени, когда спрос возрастет.

В настоящее время в Праге выставлено на продажу 4 700 квартир общей стоимостью 45,5 млрд крон, что на 71 % больше, чем в прошлом году. Однако в последующий период, по словам Куновского, предложение стабилизируется и будет доступно около 4 000 квартир.

Именно низкое предложение, которое в дальнейшем будет препятствовать росту спроса, а также постоянно растущие расходы не позволят цене новых квартир упасть. Проекты будут замораживаться, а не падать в цене. Затраты выросли настолько, что скидки не имеют смысла.

Текущие цифры также показывают, что новые квартиры в Праге не дешевеют. Несмотря на то что цены реализации выросли на 17 % в годовом исчислении, рост по сравнению с предыдущим кварталом не превысил 2 %.

Средняя цена квартир, проданных застройщиками в третьем квартале, достигла 147 884 Kč за квадратный метр, а средняя цена квартир, предлагаемых в конце сентября, составляет 154 181 Kč за квадратный метр.

Из всех проектов на рынке, у 80 % предложений цена не изменилась, у 10 % — выросла, а на остальные снизилась. Отсюда следует, что цены не падают, а если и падают, то из-за давления на инвестора, которому приходится заниматься быстрым финансированием, или из-за малого числа предложений.

Застройщики полагают, что цены на новые квартиры в Праге продолжат стагнировать.

Со вторичным жильём ситуация несколько иная. Там уже видно квартальное падение цен на 1,9 %. Тем не менее, цены по-прежнему на 1,8 % выше в годовом исчислении. При этом количество предлагаемых более старых квартир увеличилось на 59 % по сравнению с 2021 годом.

Однако и здесь девелоперы могут столкнуться со слабым спросом.

Снижение цен будет происходить в основном на вторичном рынке. Торговая надбавка за счет исторического ценообразования там выше, чем наценка на новостройку, и возможностей для снижения цены больше.

На цену более старых квартир также повлияет снижение спроса на менее энергоэффективное жилье, вызванное текущей энергетической ситуацией.

Между ценами на новые и старые квартиры разница достигнет где-то 25-30 %, что фактически будет сдвигом в сторону нормального явления.